Đồng chí Lò Thị Việt Hà, Phó Chủ nhiệm Ủy ban VHXH phát biểu thảo luận.

Tham gia thảo luận, đại biểu Lò Thị Việt Hà, cơ bản nhất trí với sự cần thiết sửa đổi toàn diện Luật Nhà ở nhằm thể chế hóa kịp thời các chủ trương, định hướng lớn của Đảng. Bên cạnh đó, đại biểu băn khoăn về dự thảo vẫn được thiết kế nghiêng về ưu đãi để chủ đầu tư tạo lập “nguồn cung”, trong khi “phía cầu” (bảo đảm khả năng chi trả và khả năng tiếp cận của người thụ hưởng) chưa thực sự có tính khả thi. vốn Quỹ nhà ở được xác định trên nguyên tắc “tính đủ chi phí thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở cho thuê, kinh phí bảo trì nhà ở, thuế phí, lệ phí theo quy định” (khoản 3 Điều 37); giá bán nhà ở xã hội theo nguyên tắc “tính đúng, tính đủ chi phí thu hồi vốn đầu tư” (khoản 1 Điều 69). Cơ chế định giá theo chi phí như vậy không bảo đảm nhóm thu nhập thấp nhất tiếp cận được, bảo đảm người dân được tiếp cận chỗ ở ổn định, lâu dài, an toàn, phù hợp khả năng chi trả. Đại biểu đề nghị Chính phủ tiếp tục rà soát, hoàn thiện các chính sách nhà ở, chính sách an sinh xã hội theo một số nghị quyết của Đảng định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan; về công tác phát triển nhà ở xã hội trong tình hình mới...

Về chương trình phát triển nhà ở cấp tỉnh (Điều 5), đề nghị bổ sung một khoản mới quy định: “Hằng năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh báo cáo Hội đồng nhân dân cùng cấp kết quả thực hiện chỉ tiêu nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê và hỗ trợ nhà ở cho các đối tượng chính sách”

Về phát triển nhà ở cho thuê và cơ chế Quỹ nhà ở. Việc bổ sung riêng một chương quy định về nhà ở cho thuê là giải pháp phù hợp với thực tiễn dịch chuyển lao động tại các đô thị lớn, khu công nghiệp, khu công nghệ cao. đề nghị bổ sung cơ chế ưu đãi tài chính, tín dụng đủ sức hấp dẫn để thu hút các nguồn lực xã hội tham gia đầu tư phát triển phân khúc nhà ở cho thuê đáp ứng nhu cầu của người lao động. Về kiểm soát giá thuê, đại biểu đề nghị cơ quan chủ trì soạn thảo làm rõ nguyên tắc, phương pháp xác định và khung giá thuê nhà ở tại Điều 37 (đối với nguồn vốn Quỹ nhà ở) và Điều 43 (đối với nguồn vốn tư nhân) để bảo đảm sự cân bằng giữa khả năng chi trả của công nhân, người lao động có thu nhập thấp với tỷ suất lợi nhuận hợp lý của nhà đầu tư.

Tán thành chủ trương thành lập Quỹ nhà ở để tạo nguồn tài chính công dồi dào, dài hạn. Tuy nhiên, đại biểu đề nghị quy định rõ địa vị pháp lý, nguồn thu, cơ chế vận hành và giám sát Quỹ nhằm bảo đảm tính công khai, minh bạch, tránh lãng phí, thất thoát nguồn lực nhà nước, không phát sinh tổ chức bộ máy mới; nghiên cứu có quy định, phần giá trị tăng thêm hình thành từ ưu đãi của Nhà nước được điều tiết để tái đầu tư.

Về chính sách nhà ở xã hội và nhà ở chính sách, đại biểu cho rằng, các tiêu chí xét duyệt về nhà ở, thu nhập hiện nay vẫn còn phức tạp, dễ phát sinh cơ chế "xin - cho" hoặc bị trục lợi; vì vậy đề nghị rà soát, hoàn thiện các điều kiện, tiêu chí xét duyệt đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ (Điều 31, Điều 38, Điều 70). Cần đơn giản hóa thủ tục hành chính gắn liền với việc ứng dụng cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư (VNeID) trong xác minh điều kiện nhà ở, thu nhập; công khai, minh bạch quy trình xét duyệt và đưa ra các chế tài xử lý nghiêm khắc nhằm ngăn chặn tuyệt đối tình trạng trục lợi chính sách, đầu cơ nhà ở xã hội.

Cơ bản thống nhất với chính sách hỗ trợ nhà ở đối với lực lượng vũ trang, cán bộ, công chức, viên chức, đại biểu đề nghị rà soát, làm rõ đối tượng, điều kiện và hình thức hỗ trợ, bảo đảm thống nhất giữa chính sách nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang và nhà ở công vụ, trong đó có nhà ở cho giáo viên ở vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn, miền núi, biên giới, hải đảo; ngoài ra đề nghị nghiên cứu thêm tiêu chí về khó khăn về nhà ở, nơi công tác, khoảng cách nơi ở và nơi làm việc để xác định đúng đối tượng, ưu tiên người thực sự có nhu cầu, nhất là người công tác tại biên giới, hải đảo, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn.

Về hạ tầng xã hội gắn liền với nhà ở, đại biểu đề nghị quy định bắt buộc chủ đầu tư các dự án nhà ở xã hội, nhà ở chính sách phải hoàn thành đồng bộ hệ thống hạ tầng xã hội (trường học, trạm y tế, nhà văn hóa, không gian thể thao, sinh hoạt cộng đồng, hạ tầng cấp thoát nước) trước khi bàn giao nhà cho người dân vào ở, khắc phục dứt điểm tình trạng dự án thiếu hạ tầng dịch vụ thiết yếu.

Đồng chí Nguyễn Việt Hà, Giám đốc Ngân hàng NNPTNT Chi nhánh Tuyên Quang phát biểu thảo luận.

Phát biểu thảo luận đại biểu Nguyễn Việt Hà cơ bản thống nhất với sự cần thiết sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản nhằm hoàn thiện thể chế, khơi thông nguồn lực đầu tư, nâng cao tính minh bạch của thị trường và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của các chủ thể tham gia giao dịch. Đại biểu góp ý vào một số vấn đề quan trọng: Thứ nhất: Tại khoản 3 Điều 20, đại biểu cho rằng cần cân nhắc, quy định này đang trao rủi ro cho người mua. Đối với loại hình bất động sản mà người mua phải thanh toán tiền trước khi nhận nhà, bảo lãnh là một cơ chế hạn chế rủi ro khi chủ đầu tư không thực hiện nghĩa vụ bàn giao. Người mua thường không có đủ thông tin và năng lực thẩm định để đánh giá đầy đủ tình hình tài chính, các khoản nợ và khả năng hoàn thành dự án của chủ đầu tư. Nếu người mua từ chối bảo lãnh, khi chủ đầu tư mất khả năng thanh toán thi khả năng thu hồi tiền trên thực tế sẽ bị hạn chế hơn đối với người mua, việc từ bỏ có bảo lãnh đang làm mất đi một lớp bảo vệ quyền lợi cho người mua nhà. Đại biểu đề nghị cân nhắc phương án không cho phép từ bỏ bảo lãnh đối với các giao dịch thuộc diện phải bảo lãnh. Trường hợp vẫn duy trì quyền lựa chọn, cần quy định việc từ chối phải được xác nhận bằng văn bản riêng và hoàn toàn tự nguyện, sau khi người mua được cung cấp đầy đủ thông tin về phạm vi bảo lãnh và hậu quả pháp lý; không được mặc nhiên coi việc ký hợp đồng hoặc chấp nhận hợp đồng mẫu là đồng nghĩa với từ chối bảo lãnh. Thứ hai: Tại điểm b khoản 1 Điều 20: Xem xét lại sự cần thiết của việc người mua phải chuyển 5% giá trị hợp đồng còn lại vào tài khoản mở tại TCTD, nên sửa nội dung này thành việc 5% còn lại người mua sẽ trả khi đến nhận giấy chứng nhân quyền sử dụng đất, vì thời điểm đó người mua họ đã nộp đến 95% số tiền mua nhà nên việc người mua vì 5% còn lại mà không tiếp tục hoàn thiện nghĩa vụ tài chính để nhận nhà là không xảy ra trên thực tế. Ngoài ra, người mua nộp trước khoản tiền này cũng không giúp chủ đầu tư huy động thêm được nguồn vốn cho dự án vì tại điểm c khoản này cũng quy định số tiền tương đương 5% giá trị hợp đồng trong tài khoản chỉ được chuyển cho chủ đầu tư ngay sau khi bên mua, thuê mua nhận được Giấy CNQSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Trường hợp vẫn giữ nội dung này thì đề nghị quy định rõ số tiền chuyển chủ tài khoản nào, đặc biệt là quy định về việc phong toả số tiền này cho đến khi người mua được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để tránh việc chủ đầu tư sử dụng sai mục đích, lạm dụng vốn đầu tư của người mua. Thứ ba Khoản 6 Điều 18 cần hoàn thiện rõ hơn về cơ chế xử lý tiền đặt cọc. Việc quy định chung chung “theo thỏa thuận đã ký kết” có thể gây rủi ro cho người mua nhà, Bởi trên thực tế, hợp đồng đặt cọc thường do bên kinh doanh bất động sản soạn thảo sẵn, người mua ít có khả năng đàm phán, và có thể ko hiểu rõ hết về các quy định pháp lý để bảo vệ quyền lợi của mình như bên chủ đầu. Mặc dù Bộ luật Dân sự đã quy định cơ chế xử lý tiền đặt cọc và cho phép các bên có thỏa thuận khác, tuy nhiên nếu chỉ dẫn chiếu chung đến “thỏa thuận đã ký kết” mà không quy định giới hạn của quyền thỏa thuận thì có thể tạo kẽ hở để cài cắm điều khoản bất lợi, làm suy giảm hiệu quả bảo vệ người mua. Đại biểu đề nghị quy định rõ việc thỏa thuận xử lý tiền đặt cọc phải tuân thủ pháp luật và bảo đảm quyền lợi hợp pháp của các bên tham gia giao dịch. Thứ tư, tại điểm e khoản 1 Điều 32 quy định nghĩa vụ của chủ đầu tư khi chuyển nhượng dự án Dự thảo đã đặt ra nguyên tắc bảo đảm quyền lợi của các bên liên quan. Tuy nhiên, để bảo đảm thực thi và tránh rủi ro cho các bên, dự thảo cần quy định về cơ chế đối chiếu nghĩa vụ tài chính đối với từng khách hàng đối với các dự án đã ký nhiều hợp đồng mua bán và thu tiền qua nhiều đợt, tránh trường hợp Chủ đầu tư trục lợi, bàn giao sai số liệu làm ảnh hưởng quyền lợi đối với người mua và bên nhận chuyển nhượng dự án, phát sinh tranh chấp giữa các bên. Thứ năm, tại khoản 4 Điều 19 về văn bản xác nhận đủ điều kiện trước đưa dự án bất động sản vào kinh doanh. Theo đại biểu là cần thiết để nâng cao trách nhiệm của chủ đầu tư, đảm bảo tính pháp lý của dự án trước khi đưa vào khai thác qua đó bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho người mua, tuy nhiên nội dung này trên thực tế rất dễ dẫn đến khó khăn vướng mắc, thậm chí gây tiêu cực cho doanh nghiệp, yêu cầu này như một giấy phép con trong triển khai dự án nếu không được kiểm soát chặt chẽ, do vậy để tránh trường hợp trên đại biểu đề nghị việc nộp hồ sơ và văn bản trả lời phải được được thực hiện qua phương thức điện tử để từ đó kiểm soát công khai về hồ sơ và thời gian trả lời cho doanh nghiệp, bên cạnh đó đề nghị Chính phủ quy định rõ về các loại hồ sơ cần nộp, phạm vi kiểm tra của cơ quan quản lý để có cơ sở kiểm tra, đối soát việc triển khai trả lời của cơ quan quản lý nhằm đảm bảo thuận lợi cho doanh nghiệp . Thứ sáu, tại điểm c khoản 4 Điều 18, đại biểu đề nghị bổ sung quy định cụ thể về trách nhiệm cập nhật thông tin khi có thay đổi và thời điểm, tần suất công khai thông tin, nội dung này cần được quy định rõ ràng, cụ thể vì đây là kênh thông tin để người mua theo dõi, kiểm tra tiến độ thực hiện dự án để đảm bảo quyền lợi của mình. Nội dung cập nhật cần thể hiện tiến độ thực tế so với kế hoạch, các mốc công việc đã hoàn thành hoặc bị chậm, nguyên nhân và ảnh hưởng dự kiến đến thời hạn bàn giao nếu có.

Đồng chí Vương Thị Hương, Phó Chủ tịch UBND xã Pà Vầy Sủ phát biểu thảo luận.

Góp ý vào dự thảo Luật kinh doanh bất động sản (sửa đổi), đại biểu Vương Thị Hương cơ bản thống nhất với dự thảo và tham gia một số nội dung:

Thứ nhất, về thời điểm xác lập quyền sở hữu trong giao dịch thuê mua bất động sản tại điểm b khoản 2 Điều 11, dự thảo quy định bên mua, bên thuê mua xác lập quyền sở hữu khi đã thanh toán đủ tiền và nhận bàn giao bất động sản, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. So với điểm d khoản 2 Điều 16 chỉ quy định bên thuê mua có quyền sở hữu khi đã thanh toán đủ tiền hoặc theo thỏa thuận, không gắn với điều kiện nhận bàn giao. Trong khi đó, khoản 6 Điều 2 và điểm b khoản 2 Điều 20 lại xác định thuê mua là quan hệ mà bên thuê mua chỉ có quyền sở hữu sau khi hết thời hạn thuê mua và thanh toán đủ số tiền còn lại. đại biểu cho rằng các quy định này chưa thống nhất ngay trong dự thảo. Đối chiếu với quy định thời điểm xác lập quyền sở hữu trong Bộ luật Dân sự, Luật Nhà ở năm 2023 và các quy định khác, đại biểu đề nghị bổ sung nguyên tắc chung tại Điều 9 về thời điểm xác lập quyền sở hữu bất động sản và thời điểm chuyển quyền sử dụng đất theo pháp luật dân sự, đất đai, nhà ở và pháp luật có liên quan; thỏa thuận chỉ được thực hiện khi pháp luật cho phép. Đồng thời, sửa điểm d khoản 2 Điều 16 thống nhất với khoản 6 Điều 2 và điểm b khoản 2 Điều 20, theo hướng bên thuê mua có quyền sở hữu sau khi hết thời hạn thuê mua và hoàn thành nghĩa vụ thanh toán. Về điều kiện, thẩm quyền và thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản tại Điều 30 và Điều 31 quy định này cần tiếp tục rà soát. Đối chiếu với Điều 34 Luật Đầu tư năm 2025 cho thấy việc chuyển nhượng dự án đầu tư đã có cơ chế về điều kiện, trình tự và thẩm quyền. Dự thảo cần xác định rõ trường hợp nào áp dụng Luật Đầu tư, trường hợp nào áp dụng Luật Nhà ở và trường hợp nào áp dụng Luật Kinh doanh bất động sản. Vì vậy, đề nghị chỉnh lý lại Điều 31 theo hướng phân định rành mạch ba nhóm dự án; bảo đảm một dự án chỉ có một quy trình thẩm định, một cơ quan đầu mối và một quyết định cuối cùng về chuyển nhượng. Những nội dung đã được Luật Đầu tư điều chỉnh thì không quy định lại theo hướng khác. Về sử dụng hợp đồng mẫu trong kinh doanh bất động sản, quy định tại Điều 34 dự thảo Luật. Theo đó, điểm b khoản 2 Điều 34 quy định chủ đầu tư dự án bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải công khai hợp đồng mẫu trên Hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản trước khi áp dụng; đồng thời bảo đảm tuân thủ các nguyên tắc, quy định về bảo vệ người tiêu dùng. Tuy nhiên, khoản 3 lại quy định hợp đồng mẫu đã được công khai trên Hệ thống thì không phải thực hiện thủ tục đăng ký, công khai hợp đồng theo quy định của các pháp luật khác. Cần tiếp tục rà soát quy định này. Đối chiếu với Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng năm 2023, đại biểu cho rằng, cần tiếp tục rà soát khoản 3 Điều 34 trong mối quan hệ với Điều 26, Điều 28 Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng. về phân định trách nhiệm quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản theo mô hình chính quyền địa phương hai cấp, tại Điều 59 và Điều 60. Đại biểu đề nghị sửa khoản 4 Điều 59 theo hướng quy định rõ trách nhiệm của UBND cấp tỉnh; đồng thời bổ sung một khoản quy định UBND cấp xã thực hiện các nhiệm vụ phù hợp với năng lực, gồm tiếp nhận và chuyển phản ánh; phối hợp kiểm tra thực tế; cung cấp thông tin thuộc phạm vi quản lý; quản lý, vận hành công trình hạ tầng được giao. Khoản 2 Điều 60 liệt kê cụ thể điều, khoản có hiệu lực từ ngày 01/3/2027 và quy định chuyển tiếp tương ứng. Về chủ thể tiếp nhận công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội tại Điều 28, đại biểu Vương Thị Hương đề nghị sửa điểm d khoản 4 Điều 28 theo hướng: Công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội phải được chuyển giao cho cơ quan, tổ chức hoặc đơn vị được cơ quan có thẩm quyền quyết định giao quản lý, sử dụng, khai thác theo pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công. Đối với công trình trong phạm vi một đơn vị cấp xã, UBND cấp tỉnh quyết định giao UBND cấp xã hoặc đơn vị phù hợp tiếp nhận, quản lý; đối với công trình phục vụ từ hai đơn vị cấp xã trở lên, UBND cấp tỉnh quyết định cơ quan, đơn vị tiếp nhận và tổ chức quản lý. Việc bàn giao phải xác định rõ danh mục tài sản, hồ sơ, chất lượng công trình, trách nhiệm bảo hành, nguồn kinh phí vận hành và trách nhiệm quản lý sau bàn giao.

Đồng chí Hoàng Ngọc Định, Uỷ viên Ban Chấp hành Đảng bộ tỉnh, Chỉ huy trưởng Ban Chỉ huy Bộ đội biên phòng tỉnh phát biểu thảo luận.

Tham gia thảo luận, đại biểu Hoàng Ngọc Định, Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đã thể chế hoá kịp thời chủ trương của Đảng về công tác phát triển nhà ở xã hội trong tình hình mới, tháo gỡ vướng mắc “điểm nghẽn” trong thực tiễn; phân định rõ thẩm quyền, trách nhiệm; đẩy mạnh phân cấp, phân quyền chuyển từ tiền kiểm sang hậu kiểm.

Về nội dung dự thảo, đại biểu đề nghị nghiên cứu bổ sung 1 khoản: “Chính phủ quy định chi tiết điều này” vào Điều 75: “Đất quốc phòng, an ninh đã được quy hoạch đưa ra khỏi đất quốc phòng, an ninh hoặc quỹ đất quốc phòng, an ninh không còn nhu cầu sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, phù hợp với quy hoạch đô thị và nông thôn để phát triển nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân”. Đại biểu cho rằng nhằm Luật hóa Nghị quyết số 201/2025/QH15 của Quốc hội về thí điểm về một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội; phù hợp với quy định tại khoản 21 Điều 79 Luật đất đai 2024; khoản 5 Điều 47 Luật Sĩ quan số 52/2024/QH15, đồng thời giảm áp lực cho các địa phương phải bố trí quỹ đất để Bộ Quốc phòng phát triển Nhà ở cho gia đình lực lượng vũ trang; giao Chính phủ triển khai thực hiện để bảo đảm thống nhất là phù hợp với tinh thần Nghị quyết số 66-NQ/TW ngày 30/4/2025 của Bộ Chính trị về đổi mới công tác xây dựng và thi hành pháp luật đáp ứng yêu cầu phát triển đất nước trong kỷ nguyên mới.